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Cass. civile, sez. II del 1997 numero 8227 (29/08/1997)


Al fine di accertare se nella vendita di aree fabbricabili i contraenti abbiano inteso costituire una servitù prediale a vantaggio o a carico dei fondi esistenti ovvero dei costruendi edifici è necessario fare ricorso al criterio dell'attualità o meno della "utilitas" in cui si concreta il contenuto della servitù. Se, infatti, la "utilitas" presuppone la costruzione degli edifici, nel senso che in loro mancanza, il contenuto del rapporto risulterebbe privo dell'inerenza oggettiva necessaria a dare vita concreta alla servitù, si verte nell'ipotesi prevista dal secondo comma dell'art. 1020 cod. civ. e, pertanto, il patto costitutivo della servitù ha efficacia meramente obbligatoria, in quanto la servitù sorge con la realizzazione della costruzione e non si trasferisce quindi con il puro e semplice trasferimento del suolo ancora inedificato. Se, invece il vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici, in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità - come si verifica normalmente nella pattuizione che, vietando di costruire ad una certa distanza dal confine, limitano, da un lato, l'edificabilità del suolo servente, restringendo i poteri di godimento e di utilizzazione inerenti al relativo diritto di proprietà, e attribuiscono, dall'altro, i corrispondenti vantaggi al contiguo fondo dominante, ancor prima e indipendentemente dalla sua avvenuta edificazione - si verte nell'ipotesi, di cui al primo comma del cit. art. 1029, di servitù immediatamente costituita con caratteri ed effetti reali, la quale è, come tale, opponibile anche agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia tempestivamente adempiuto l'onere della trascrizione.

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