Cass. civile, sez. II del 1994 numero 9991 (24/11/1994)

L' art. 2932 cod. civ. offre un rimedio specifico contro il rifiuto della parte di stipulare il contratto definitivo, ma non esaurisce la tutela della parte adempiente alla stregua dei principi generali dei contratti con prestazioni corrispettive. Pertanto, con riguardo ad un preliminare di vendita di un immobile, da consegnare anticipatamente alla stipula del contratto definitivo, che risulti affetto da vizi che non lo rendano oggettivamente diverso per struttura e funzione, ma incidono solo sul suo valore o su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente può esperire l' azione di esecuzione specifica dell' obbligo di concludere il contratto definitivo, chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo ai sensi dell' art. 1492 cod. civ. ("quanti minoris"), tenuto conto che la pronuncia del giudice che tenga luogo del contratto non concluso fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni. Peraltro, non è consentito al promissario acquirente esperire cumulativamente all' azione ex art. 2932 cod. civ., in alternativa all' "actio quanti minoris", l' azione di esatto adempimento per ottenere dal promittente venditore l' eliminazione delle accertate difformità, giacché la disciplina dei vizi data dall' art. 1492 cod. civ., applicabile anche al contratto preliminare di compravendita, prevede come azione alternativa alla risoluzione soltanto l' azione di riduzione del prezzo con esclusione, anche in concorso della colpa del venditore, dell' azione di esatto adempimento e della correlativa eccezione di inesatto adempimento, il che trova giustificazione nella circostanza che consistendo l' obbligazione principale del venditore in un "dare", costui una volta adempiutovi con la consegna della cosa, non può essere costretto ad un "facere" per eliminare gli eventuali vizi esistenti, ma può soggiacere soltanto alla risoluzione del contratto o, alternativamente, alla riduzione del prezzo, salvo diversa pattuizione.