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Cass. civile, sez. II del 1982 numero 2268 (15/04/1982)


Nell'indagine diretta ad individuare, nel contratto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile dietro corrispettivo, la ricorrenza di un preliminare di vendita o di una vendita definitiva, occorre ricercare la sostanziale volontà delle parti, a prescindere dalla espressioni formali usate, per accertare se esse abbiano inteso operare un'immediata traslazione de diritto di proprietà, ovvero assumere l'impegno ad una traslazione futura, tenendo conto che, a tal fine, non sono decisive né l'esatta determinazione della cosa e dell'ammontare del prezzo, trattandosi di elementi la cui specificazione è essenziale tanto nell'una quanto nell'altra ipotesi negoziale, né le circostanze dell'avvenuta consegna della cosa e del pagamento parziale del prezzo, le quali sebbene configurino normalmente atti di esecuzione di una vendita definitiva, possono anche integrare un'esecuzione anticipata di futura vendita.Con riguardo al contratto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile dietro corrispettivo, la consegna di una caparra confirmatoria, la quale implica, in caso d'inadempimento, il diritto di recesso secondo la disciplina del secondo comma dell'art.. 1385 cod. civ. (anche se vi sia stato un principio d'esecuzione, stante l'inapplicabilità a tale recesso del disposto dell'art.. 1373 primo comma in tema di recesso convenzionale), costituisce un elemento rilevante per il riscontro di un contratto preliminare, e non definitivo, atteso che detta caparra, ancorché astrattamente compatibile anche con un negozio ad effetti immediatamente traslativi della proprietà, si presenta più congeniale, in relazione a quel meccanismo del recesso, ad un negozio integrante il mero impegno ad un successivo trasferimento della proprietà.

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