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Atto ricognitivo dell'intervenuta verificazione o della mancanza dell'evento dedotto sotto condizione



Nell'ipotesi in cui l'evento condizionale si sia verificato, ovvero sia certa la sua definitiva mancanza, si palesa l'esigenza (con riferimento agli atti aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali immobiliari) di accertare questo fatto e di conferire pubblicità alla situazione giuridica ormai stabilizzatasi.

In effetti, in sede di stipulazione dell'atto sottoposto a condizione, la trascrizione del titolo, nonché l'evidenza della clausola condizionale conferita in esito alla regolare compilazione della nota meccanizzata, evidenziano una fattispecie a svolgimento diacronico che deve rinvenire un suggello per il tramite dell'esecuzione di un'ulteriore formalità pubblicitaria nota1 .

E' questo il motivo di fondo che vale a meglio illustrare il modo di disporre del III° comma dell'art. 2668 cod.civ. , ai sensi del quale "Si deve cancellare l'indicazione della condizione o del termine negli atti trascritti, quando l'avveramento o la mancanza della condizione ovvero la scadenza del termine risultano da sentenza o da dichiarazione, anche unilaterale, della parte, in danno della quale la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto".

Anzitutto si impone un'osservazione: la norma fa menzione della "cancellazione" dell'indicazione della condizione (o del termine) raggruppando tre ipotesi accomunate da un elemento. Si tratta della definitiva efficacia dell'atto, i cui effetti più non possono essere revocati in dubbio. Se l'evento dedotto sotto la condizione sospensiva si è verificato, ciò significa che l'atto che prima non lo era, è divenuto per sempre efficace. Se è certo che l'evento sotto condizione risolutiva è mancato, questo vuol dire che l'atto non potrà più essere retroattivamente privato di efficacia. Se il termine iniziale è scaduto allora è certo che l'atto può esplicare la forza della quale è dotato.

Che cosa dire delle ipotesi, complementari, dell'avveramento della condizione risolutiva, della mancata verificazione della condizione sospensiva? E' infatti chiaro che esigenze di certezza del tutto analoghe a quelle che presiedono la necessità di eseguire la pubblicità prescritta dall'art. 2668 cod.civ. si pongono anche in questi casi.

Come la giurisprudenza ha avuto modo di precisare (Cass. Civ.1468/74 ), in esse non tanto deve cancellarsi la menzione della condizione (rendendo così il negozio, sia pure ex post "puro"), quanto addirittura lo stesso atto (o meglio, la trascrizione dell'atto effettuata in precedenza).

Occorre a questo riguardo fare riferimento al I° comma dell'art. 2655 cod.civ. che, accanto ad altre vicende, fa menzione anche dell'avveramento della condizione risolutiva, da annotarsi a margine della trascrizione dell'atto. La norma in considerazione, a rigore, non cita il mancato avveramento della condizione sospensiva.

Si reputa nota2 tuttavia che l'annotazione debba essere parimenti eseguita, facendosi applicazione analogica dell'art. 2655 cod.civ.  qui in esame.

Svolte le osservazioni che precedono è possibile mettere a fuoco una peculiarità delle fattispecie considerate: che cioè si pone un'alternatività tra sentenza (di accertamento) e dichiarazione, eventualmente anche soltanto unilaterale, dalla quale si evinca l'esito della clausola condizionale. Sembra che ci si trovi di fronte ad un'ipotesi di negozio di accertamento normativamente prevista  nota3 quanto a contenuto e a struttura soggettiva. Sotto questo profilo risulta essenziale che la dichiarazione provenga almeno da colui che vanta un interesse contrario rispetto alla situazione di cui si dà atto per il tramite di essa nota4 .

Una volta cancellata l'indicazione della condizione ex art. 2668 cod.civ. ovvero cancellata la trascrizione dell'intero atto ex art. 2655 cod.civ. il procedimento si può dire conchiuso.

A quali fini vengono prescritte le menzionate formalità?

Non certo allo scopo di rendere opponibile agli eventuali terzi subacquirenti la intervenuta definitività degli effetti dell'atto o, al contrario, la sopravvenuta definitiva inefficacia del medesimo. Il meccanismo della retroattività della condizione è tale da non subire alterazioni o deviazioni in dipendenza del mancato completamento dell'esecuzione delle formalità pubblicitarie. Ipotizziamo che Tizio acquisti da Caio un immobile sotto condizione sospensiva. Una volta verificatosi l'evento, l'indicazione della condizione non viene cancellata. Cosa accade se Caio cede lo stesso immobile a Sempronio? Evidentemente quest'ultimo non acquista alcunchè, in quanto la retroattività della condizione è tale che Tizio, il quale aveva comprato da Caio, vien reputato proprietario fin dal momento del perfezionamento della stipulazione.  E' a questo fine irrilevante la mancata esecuzione della pubblicità: Sempronio fin dall'inizio sapeva che il bene che acquistava era già stato alienato in precedenza a Tizio, essendo gravato dell'onere di sincerarsi dell'eventuale avveramento dell'evento condizionale. In altri termini la condizione è sempre opponibile, indipendentemente dalla formalità posta a completamento della fattispecie diacronica, formalità che la legge prevede non già per finalità dichiarative, bensì allo scopo di garantire la regola della continuità delle trascrizioni (art. 2650 cod.civ.) nota5.

Note

nota1

Così Natoli, Della tutela dei diritti, in Comm.cod.civ., Torino, 1971, p.235.
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nota2

Pugliatti, La trascrizione immobiliare, Messina, 1946, p.34; Ferri, Della trascrizione immobiliare, in Comm.cod.civ, a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1977, p.301.
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nota3

Proprio in quanto legalmente tipizzata e prevista il notaio non potrà avere alcun dubbio circa la ricevibilità di essa con riferimento alle prescrizioni di cui all'art.1 l.n. .
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nota4

Non è peraltro necessario che detta dichiarazione sia preordinata allo scopo specifico della cancellazione (cfr.Natoli, cit., p.235).
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nota5

Analogamente Triola, Della tutela dei diritti. La trascrizione, in Trattato di dir.priv., dir. da Bessone, vol.IX, Torino, 2000, p.288.
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Bibliografia

  • FERRI, ZANELLI, Della trascrizione (Artt.2643-2696), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, vol. XXXI, 1977
  • NATOLI, Della tutela dei diritti: trascrizione, prove, Torino, Comm. cod. civ., 1971
  • TRIOLA, Della tutela dei diritti. La trascrizione, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Bessone, IX, 2000

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