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Annullabilità dipendente da incapacità legale e trascrizione



L'annullabilità del titolo acquisitivo di un diritto per causa di incapacità legale (minore età, interdizione giudiziale o legale) è qualificata da una retroattività esterna o reale "piena" o "forte", in grado cioè di travolgere anche gli eventuali diritti acquistati dal terzo di buona fede avente causa da colui che aveva acquistato in base al titolo viziato (art. 1445 cod.civ. ).

Detto terzo non è tuttavia del tutto privo di protezione. A questo proposito l'art. 2652 n.6 cod.civ. predispone una forma di tutela, venendo in questo modo a porsi come complemento delle previsioni e dell'art. 1445 cod.civ. .

Il numero 6 dell'art. 2652 cod.civ. , dettato in tema di trascrizione, ragion per la quale si parla a tal proposito anche di pubblicità sanante nota1, prevede, in relazione all'aspetto in discorso, un particolare meccanismo di salvaguardia dei diritti del terzo subacquirente da colui che abbia acquistato da soggetto legalmente incapace.

Immagine La norma in esame prevede un elenco di domande giudiziali soggette a trascrizione. Per quanto attiene a quelle intese ad ottenere l'annullamento per causa dipendente da incapacità legale viene disposto che, nell'ipotesi in cui la domanda venga trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda nota2.

Gli elementi necessari ai fini della tutela consistono:

  1. nella buona fede del terzo,
  2. nel decorso del quinquennio tra la trascrizione del titolo impugnato e la trascrizione della domanda giudiziale volta a contestarlo,
  3. nell'anteriorità della trascrizione del titolo di acquisto del terzo rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale (giacchè l'acquisto del terzo potrebbe, in ipotesi, intervenire anche dopo il quinquennio e, d'altronde, il termine di prescrizione quinquennale dell'azione di annullamento potrebbe non decorrere nei casi di incapacità legale). La protezione dei diritti acquistati dai terzi da un lato è subordinata, dunque, ad un requisito ulteriore rispetto a quelli di cui all'art. 1445 cod.civ. (tale il decorso di un quinquennio tra la trascrizione del titolo impugnato, quello cioè viziato dalla causa invalidante, e la trascrizione della domanda giudiziale), dall'altro si pone come assai più vasta, riguardando, come detto, anche il vizio della nullità ed gli acquisti effettuati a titolo gratuito nota3.


Note

nota1

Così Franzoni, Dell'annullabilità del contratto, in Comm. cod. civ., diretto da Schlesinger, Milano, 1997, p.173; Mengoni, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975, p.303. Contra Bianca, Diritto civile, Milano, vol. III, 2000, p.589, secondo il quale "deve escludersi che la trascrizione abbia effetto sanante...La trascrizione non sana l'atto impugnato ma essa concorre a creare un efficace titolo di acquisto, in quanto si accompagna alla buona fede dell'acquirente". 
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nota2

Secondo un orientamento il terzo sarebbe acquirente a titolo derivativo a non domino: l'acquisto sarebbe cioè pur sempre effetto del relativo negozio, che la presenza della buona fede e della trascrizione consentirebbero di ritenere efficace ex tunc (Ferri, Della trascrizione immobiliare, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1977, p.270 e Mariconda, La trascrizione, in Trattato dir. priv., diretto da Rescigno, Torino,1985, p.144). Secondo altri, invece, il terzo si gioverebbe di un acquisto fondato direttamente sulla legge (Maiorca, La trascrizione, in Comm. cod. civ., diretto da D'Amelio e Finzi, Firenze, 1943, p.248). 
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nota3

Cfr. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.935; Mengoni, cit., p.365.
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Bibliografia

  • FERRI, ZANELLI, Della trascrizione (Artt.2643-2696), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, vol. XXXI, 1977
  • FRANZONI, Dell’annullabilità del contratto, Milano, 1997
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • MAIORCA, La trascrizione, Firenze, Comm.cod.civ. diretto da D'Amelio-Finzi, 1943
  • MARICONDA, La trascrizione, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Rescigno, XIX, 1985
  • MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975


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