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Acquisto di un diritto dal simulato acquirente



L'art. 1415 cod.civ. dispone l'inopponibilità della simulazione al terzo di buona fede avente causa dal simulato acquirente, vale a dire l'apparente titolare del diritto. In forza di questa norma colui che acquista un diritto da chi appare averlo acquistato in conseguenza di un atto simulato è fatto salvo nel proprio acquisto. Si tratta, a ben vedere, di un'ipotesi di acquisto a non domino. E' in gioco la tutela di un soggetto che si pone come terzo rispetto all'accordo simulatorio intercorrente tra le parti nota1 .

I requisiti necessari alla produzione dell'effetto acquisitivo sono i seguenti:

  1. il perfezionamento di un atto di acquisto di un diritto dal simulato acquirente;
  2. la buona fede del terzo;
  3. il rispetto delle regole proprie della trascrizione. L'effetto acquisitivo deve fare i conti con la eventuale priorità della trascrizione della domanda giudiziale volta a far dichiarare la simulazione dell'atto in base al quale il simulato acquirente è divenuto titolare del diritto. Prevale il terzo subacquirente dal simulato alienante soltanto ove la trascrizione del proprio titolo sia anteriore a quella della domanda giudiziale introdotta dal simulato alienante (n.4 art. 2652 cod.civ.). La fattispecie acquisitiva, nella sua dinamica ed in relazione ai requisiti dei quali è connotata, può essere graficamente rappresentata nel modo che segue:

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Giova rilevare che l'acquisto del terzo avente causa dal simulato acquirente è fatto salvo sia quando esso viene effettuato a titolo oneroso sia nel caso in cui si tratti di un acquisto a titolo gratuito , ponendosi in ogni caso come eccezione al principio " nemo plus juris." nota2.

Si discute se la fattispecie rappresenti applicazione del principio dell' apparenza nota3. Risulta fondamentale un'osservazione: nei casi di apparenza in senso proprio (soggettiva) si verifica una divergenza tra situazione giuridica percepibile (in funzione di elementi del tutto esteriori e fattuali) e situazione giuridica reale ed effettiva. Si pensi all'acquisto dall'erede apparente (art. 534 cod.civ.) ed al pagamento al creditore apparente (art. 1189 cod.civ.). Nel caso in considerazione, al contrario, la creazione della situazione di apparenza è determinata proprio dall'utilizzo degli strumenti giuridicamente appropriati e finalizzati a conferire pubblicità alla fattispecie . Si può anche parlare di apparenza oggettiva per significare la rispondenza di essa a canoni giuridici e non puramente fattuali.

Si discute ancora se la buona fede del terzo subacquirente sia presunta (in forza del principio di cui all'art.1147 cod.civ.) nota4, oppure no (come accade per la fattispecie di cui all'art. 534 cod.civ., relativamente al quale tuttavia la norma è formulata diversamente) nota5.

La giurispudenza ritiene che la presunzione ex art.1147 cod.civ., applicabile anche al di fuori dell'ambito possessorio, possa valere anche per l'acquisto dal simulato acquirente. E' piuttosto il simulato alienante ad essere onerato della prova della mala fede dell'avente causa dal simulato acquirente, intesa come consapevolezza del terzo della natura soltanto apparente della titolarità del diritto . Si giunge al punto di fare anche applicazione della regola in base alla quale mala fides superveniens non nocet.

Dubbi possono prospettarsi per quanto attiene al contenuto della mala fede del terzo . Secondo un'opinione nota6 sarebbe sufficiente la semplice incertezza circa la natura simulata del contratto. Secondo altrinota7 , invece, occorrerebbe addirittura che il terzo avesse voluto favorire il simulato acquirente, consentendogli per tale via di consolidare l'uscita del bene dal patrimonio del simulato alienante (Cass. Civ., 13260/91 ).

Emerge comunque dalla disamina che precede una forte tutela dei terzi che vengano a contrattare con l'acquirente simulato di un diritto. D'altronde risulta evidente il danno che risentirebbero in generale le contrattazioni qualora l'acquirente di un diritto fosse assoggettato al rischio di sentirsi opporre la natura simulata dell'atto di acquisto del diritto del proprio dante causa. Nessuno potrebbe mai considerarsi al riparo da eventuali contestazioni da parte di chi assumesse di essere il reale titolare del diritto alienato.

Sono ovviamente salve, come detto, le norme in materia di trascrizione delle domande giudiziali (n.4 art. 2652 cod.civ. ). Dal giorno in cui la domanda di simulazione è trascritta nei pubblici registri immobiliari, i terzi sono messi in grado di conoscerne la pendenza e, perciò, se non hanno provveduto a trascrivere l'atto di acquisto prima della trascrizione della domanda, la sentenza che dichiara la simulazione è opponibile nei loro confronti.

Note

nota1

Mengoni, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975, p.238.
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nota2

Mengoni, cit., p.246.
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nota3

Ritengono di poter individuare una dissociazione della realtà dall'apparenza Distaso, La simulazione nei negozi giuridici, Torino, 1960, p.581 e Betti, Teoria generale del negozio giuridico, in Trattato di dir.civ.it., diretto da Vassalli, XV, Torino, 1960, p.406.
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nota4

Così ritiene parte della dottrina: cfr.Pellicanò, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, vol.IV, t.1, Torino, 1999, p.721.
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nota5

In questo senso Mengoni, cit., p.347.
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nota6

Mengoni, cit., p.349 e Sacco, La presunzione di buona fede, in Riv.dir.civ., I, 1959, p.262.
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nota7

Distaso, cit., p.391.
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Bibliografia

  • BETTI, Teoria generale del negozio giuridico, Torino, Tratt. dir. civ. diretto da Vassalli, XV, 1950
  • DISTASO, La simulazione dei negozi giuridici,, Torino, 1960
  • MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975
  • PELLICANO', Torino, Comm.cod.civ. diretto da Cendon, IV, 1999
  • SACCO, La presunzione di buona fede, Riv.dir.civ., I, 1959


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