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Accessione invertita



Ai sensi dell'art. 938 cod. civ. , qualora nella costruzione di un edificio (non già altro manufatto, quale una strada: Cass. Civ. Sez. II, 3189/03 ; neppure un muro di cinta; tuttavia nel senso dell'applicabilità del principio ad impianto per lo smaltimento di acque bianche e nere, cfr. Cass. Civ. Sez. II, 28254/08 ) si occupi in buona fede (Cass. Civ. Sez. II, 1601/75 ) una porzione del fondo attiguo e il proprietario di questo non faccia opposizione entro il termine di tre mesi dall'inizio della costruzione (Cass. Civ. Sez. II, 1944/82 ), invece di aversi l'attrazione della costruzione al suolo in applicazione del principio superficies solo cedit, l'autorità giudiziaria (ma è possibile ipotizzare anche una cessione volontaria traente vita dall'accordo in tal senso raggiunto dalle parti) potrà attribuire il suolo al proprietario dell'edificio. Il fine è evidente: quello cioè di evitare il danno della costruzione, quando si sia verificato nel corso dell'edificazione uno sconfinamento incolpevole nota1.
Si può dire che al principio superficies solo cedit subentri in tal caso la regola accessorium cedit principali, ove la costruzione è reputata il bene principale e la porzione di terreno occupato la cosa accessoria. La fattispecie viene anche efficacemente definita come "accessione invertita" proprio per mettere a fuoco l'effetto contrario rispetto al principio generale.
In ogni caso, all'acquisto della proprietà del suolo occupato segue l'obbligazione del costruttore al pagamento all' (ex) proprietario del suolo del doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni.
Giova ribadire che il mero fatto dell'occupazione del suolo altrui, sia pure in buona fede, con una parte del proprio edificio, non ne importa un acquisto automatico: occorrerà pur sempre o un accordo tra le parti (dunque un atto di cessione), ovvero una sentenza costitutiva del giudice, che dovrà preventivamente accertare l'esistenza dei presupposti, vale a dire che l'intero fabbricato possa esser considerato come bene principale rispetto all'entità della porzione di suolo occupata.
Non risulta infatti applicabile la regola in esame nell'ipotesi in cui la costruzione sia stata effettuata interamente su suolo altrui nel convincimento del costruttore di agire legittimamente (magari in forza del consenso espresso verbalmente dal proprietario del suolo) dal momento che la buona fede del costruttore ai sensi dell'art. 938 cod. civ. consiste nella ragionevole opinione di essere il proprietario del terreno ove si viene ad edificare (Cass. Civ. Sez. II, 5086/83 ); nè risulta applicabile in relazione alla costruzione di semplici mura o di annessione di aree a parcheggio destinate a servire un fabbricato (Cass. Civ. Sez. II, 4711/85 ). Non è irrilevante precisare che la buona fede deve sussistere nel momento in cui viene iniziata l'attività edificatoria sulla porzione dell'altrui fondo. Non conta la sopravvenuta consapevolezza della violazione, anche se nel tempo che precedere il completamento dell'opera (Cass. Civ., 12230/02 ). Inoltre la buona fede non si presume, dovendo essere provata, quale elemento della fattispecie acquisitiva di cui alla norma in esame (Cass. Civ. Sez. II, 4774/05 ).
Lo schema della accessione invertita è stato oggetto di applicazione giurisprudenziale nell'ipotesi (strutturalmente diversa) di occupazione sine titulo di un'area sulla quale sia stata realizzata un'opera pubblica che abbia avuto quale effetto la trasformazione irreversibile del fondo. In tal caso la tutela per il proprietario è di segno meramente risarcitorio. Abbiamo preso in considerazione il fenomeno a proposito della conformazione del diritto di proprietà, con riferimento alla procedura espropriativa.

Note

nota1

E' appena il caso di osservare come l'ipotesi non ricorra quando l'edificazione è stata eseguita integralmente sul fondo altrui (Cass. Civ., Sez. II, 23707/2014).
La norma parla espressamente di edificio: caratteristiche di esso dovranno essere la limitatezza dello sconfinamento nonché la corrispondenza ad una porzione che formi un tutto organico con il corpo principale della costruzione. In tal modo, procedendo alla demolizione della porzione sconfinante, verrebbe compromessa l'intera costruzione, producendosi una inaccettabile dispersione di ricchezza. Cfr. Troiano, Sconfinamento edilizio e problemi di accessione, in Rivista Critica di Diritto Privato, 1984; Montel, Accessione (diritto civile), in N. Dig. it., p.136.
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Bibliografia

  • MONTEL, Accessione (diritto civile), N. Dig. it., I
  • TROIANO, Sconfinamento edilizio e problemi di accessione, Rivista Critica di Diritto Privato, 1984

Prassi collegate

  • Quesito n. 706-2010/C, Espropriazione di area per piano di zona e successiva circolazione dei beni (Errata corrige)
  • Studio n. 175-2008/C, Edificazione su suolo comune da parte del comunista senza il consenso degli altri

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