Mancato perfezionamento del contratto definitivo di vendita imputaibile ad entrambe le parti in esito alla mancata indicazione del notaio incaricato: effetti restitutori (Cass. Civ., Sez. VI, sent. n. 22820 del 12 dicembre 2012)

14/02/2013 Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Operatori del mondo agricolo, Sistema bancario

In tema di contratti di compravendita, la mancata stipula del definitivo per l'assenza della designazione del notaio sul contratto preliminare non può essere addossata a una sola delle parti. Infatti la designazione del notaio per la redazione del contratto definitivo di compravendita, implicando un impegno di carattere economico e, nel contempo, richiedendo, per il carattere fiduciario della scelta, la convergenza della volontà dell'una e dell'altra parte, richiede un espresso accordo anche se successivo alla stipula del preliminare. Ne consegue che, in un contesto nel quale la mancata stipula del contratto definitivo risulta ascrivibile a entrambe le parti, ciascuna delle quali avendo ritenuto comunque e per ragioni opposte di sciogliersi dallo stesso, si realizza un mutuo dissenso con il solo effetto restitutorio limitato all'importo della caparra confirmatoria maggiorata degli interessi.

Commento

(di Daniele Minussi)
Del tutto criticabile l'esito interpretativo della S.C., la quale ha preteso di trarre dalla mancata designazione del notaio, ma soprattutto dal fatto che essa avrebbe dovuto essere la risultante di un preciso accordo tra le parti, un elemento per ritenere che il mancato perfezionamento del contratto definitivo fosse ascrivibile ad entrambe le parti... per mutuo dissenso (sic!).
Invero nella vendita il notaio è pagato dall'acquirente e, conseguentemente, si deve reputare che egli sia un professionista di fiducia di chi compra. D'altronde è chi compra che rischia di fare un cattivo acquisto, mentre chi vende deve limitarsi a recepire il prezzo della vendita.
V'è tuttavia di più: nella misura in cui fosse possibile dedurre da un contegno concludente come quello in esame addirittura la risoluzione per mutuo consenso del contratto preliminare, risulterebbe irrimediabilmente vulnerato il principio fissato da Cass SSUU 8878/1990 in base al quale il contratto risolutirio di contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili deve farsi per iscritto ad substantiam actus.
Probabilmente il vulnus è stato del tutto inconsapevole...