Ipoteca su beni indivisi e natura dichiarativa della divisione: trasferimento ex lege sul bene assegnato al condividente debitore. (Tribunale di Brindisi, 6 agosto 2014)

14/02/2015 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

Non è di ostacolo alla commerciabilità di un bene la mancata esecuzione, al momento del trasferimento immobiliare, della formalità della cancellazione dell’ipoteca, quando la stessa sia estinta o divenuta inefficace, dal momento che, per quanto l’ipoteca si estingua, formalmente, solo con la suddetta cancellazione, in virtù dell’efficacia “costitutiva” della stessa, il vincolo deve ritenersi svuotato di ogni effettività e ridotto a mera “apparenza”.
In virtù del noto principio della cosiddetta natura dichiarativa e dell’effetto retroattivo della divisione, ogni condividente è considerato titolare esclusivo dei beni, assegnatigli concretamente in sede di divisione, non dal momento della divisione giuridica dei beni in comunione, ma retroattivamente, dal momento in cui è sorta la comunione, pertanto l’eventuale esistenza di un’ipoteca concessa da uno dei condividenti sulla propria quota pro indiviso non costituisce ostacolo giuridico effettivo alla circolazione del bene concretamente assegnato ad un altro dei ex comunisti e da questi alienato ad un terzo.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il fulcro della decisione è costituito dall'efficacia dichiarativa e retroattiva propria della divisione, all'esito della quale ciascun assegnatario può dirsi titolare esclusivo dei beni assegnatigli fin dall'origine. Affermato tale principio diviene più agevola dar conto del meccanismo di trasporto dell'ipoteca che fosse stata iscritta da uno dei condividenti sulla propria quota dei beni ancora nella condizione indivisa. Da questo punto di vista infatti l'art.2825 cod.civ. introduce la peculiare dinamica in base alla quale l'iscrizione viene ad essere trasferita sull'esito divisionale assegnato al condividente debitore a condizione che il creditore munito di titolo idoneo provveda ad operare la relativa formalità entro 90 giorni dal negozio divisionale. Giova in ogni caso raccordare tale percorso con la regola di cui all'art.1113 cod.civ. che si riferisce al diritto dei creditori di intervenire nella divisione, esprimendo se del caso la propria opposizione. Si pensi alla possibilità di frodi consistenti nell'assegnazione al condividente che abbia concesso ipoteca di beni di valore infimo, sui quali andrebbe a concentrarsi la garanzia ipotecaria, con grave pregiudizio per le ragioni creditorie.