Cass. Civ., Sez. II, n. 25040/2010. La mancata consegna del certificato di agibilità determina la risolubilità del contratto.

10/06/2010

Nella vendita di beni immobili viene in rilievo l'interesse dell'acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto: conseguentemente, il requisito del certificato di agibilità è essenziale ai fini del legittimo godimento della cosa venduta e la mancanza di tale documento, al momento della diffida ad adempiere, costituisce grave inadempimento del venditore. Nella vendita di immobili, la previsione secondo la quale l'immobile viene accettato "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" non implica accettazione della mancanza del certificato di agibilità dell'immobile poiché la sola conoscenza del suo mancato rilascio al momento della stipulazione, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilità, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore.

Commento

(di Daniele Minussi) Che la possibilità di conseguire la licenza d'uso di unità immobiliari destinate a civile abitazione (ovvero ad ufficio, negozio, autorimessa) sia un requisito essenziale è certo, tanto da aver condotto la giurisprudenza ad affermare che il difetto dei relativi requisiti conduce radicalmente al c.d. "aliud pro alio". Il fatto della "consegna" di una certificazione appellabile in chiave di "certificato di abitabilità" è attualmente eventualità comunque inattingibile alla stregua delle vigenti leggi, stante il modo di disporre del t.u. 380/2001 (in riferimento alla complessa vicenda della consecuzione del silenzio-assenso). Va comunque condiviso l'orientamento della S.C. in base al quale la previsione della clausola "nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova" non implica l'accettazione dell'immobile siccome difettante dei requisiti per l'utilizzo, in difetto dei quali esso si ridurrebbe ad un mero manufatto.